明年你买的房子，可能和今年之前的房子完全不一样。不管你是打算卖房，还是想买新房，都得好好研究一下 7 月 15 号召开的中央城市工作会议。

中央定调了

这场会议的规格特别高。高层领导亲自出席，各地的主要负责人、负责城市工作的相关同志都来了，就连法院、检察院、政协和中央管理的金融机构的领导也都到场。

这种级别的会议历史上只开过五次，每次都赶上重大历史节点：1962 年、1963 年、1978 年，最近一次是 2015 年。2015 年那次会议之后发生了什么，有记忆的人估计还印象深刻。而这次，恐怕会让房地产市场迎来更深刻的变化。

会议首先给中国城镇化定了调：从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效。

城镇化进入存量时代意味着，以后不会再像以前那样拼命盖房、扩地盘，把人硬塞进城里。房地产野蛮扩张的日子过去了，接下来的重点是让大家在城里住得好、住得稳。

转型三大方向

那具体要怎么转型呢？本次会议提出了三个方向，分别是棚户区改造、城市更新以及限制扩张。一看到“棚户区改造”这几个字，估计有些人会回忆起十年前热闹的场景。

2014 到 2018 年那波货币化棚改，直接发钱给拆迁户，硬生生造出庞大的购房需求，全国房价那叫一个噌噌涨。但这次会议强调了稳步推进，意思很明白：不会再大水漫灌，十年前那种繁荣景象怕是看不到了。

其实棚改在 2024 年就重启了，去年 10 月新增 100 万套城中村和危旧房改造，只不过比起 2014 到 2018 年的 2860 万套，这点量也就是毛毛雨。所以别指望靠棚改拉动房价暴涨，可能性很小。

再看看城市更新和限制扩张，高层围绕这两点提了七个任务，比如优化现代化城市体系、建设创新城市等。简单来说就是：房地产要从“多盖房”转变为“盖好房”，从“有房子住”转变为“住得好”。

重提县域经济有什么信号？

还有一点需要注意，任务中提到了“推进以县城为重要载体的城镇化”，这相当于再次强调发展县域经济。 上世纪 90 年代我们就开始提县域经济了，不过后来市场选择了“大城小县”的发展模式，结果大城市发展得越来越好、规模越来越大，县城却逐渐萎缩，甚至出现空心化现象。

现在重新重视县城发展，这是发展思路的重大转变。

这种转变的原因是为了解决县城空心化和半城镇化问题。很多农民进了城，尤其进了县城，却没扎根下来。他们在城里没有户口和房子，没办法像城里人一样享受教育和医疗资源，随时都有可能回农村。

接下来，要让没到城里的人愿意来，来了的人留得住。办法是发展县域的经济，建设以区域中心城市为核心的城市群，逐步解决户口和就业方面的问题，让资源均匀地覆盖到周边的县城。

如果你把这些政策串起来看，就会发现背后是房地产行业的重大变革。从年初政府工作报告，到不久前的住宅新规定，再到这次城市工作会议，都围绕着一个核心：存量提质。这意味着明年的房子和今年以前的房子会有很大不同，甚至可以看成是两个物种。

新房和老房即将分化成两个物种

为什么国家会选择这条路线呢？因为今年房价跌、销量差，买了房的不答应，手里有地的也不答应，局面陷入了僵持。那智囊团肯定要琢磨一个既不降价又能提振销量的办法，于是“加量不加价”横空出世。

过去几十年城镇化快，大量人口进城要买房，开发商只顾着盖房卖房，不管容积率、小区绿化这些情况。结果老小区容积率动不动 4 以上，楼栋密、人挤人，电梯难等、楼道拥挤，绿化和活动空间少得可怜，住起来憋屈得很。

现在不一样了，各类文件都在强调提高新房质量：提高得房率、耐用性，降低容积率。

这次会议明确限制新建超高层住宅，变相降低了容积率；住宅新规要求，把层高从原来的 2.8 米提高 20 厘米到 3 米，将环境噪音从 75 分贝降低到 65 分贝，还对通风和日照标准有了更高要求。

甚至有些地方已经取消了公摊面积，像河北张家口、湖南衡阳、广东肇庆。那些没有明确取消的也在变相消灭，比如允许扩大飘窗面积、增加不算入容积率的面积。

想想就知道这些政策会带来多可观的变化。以前容积率 4 的小区，十几栋三十多层高楼住上万人；现在容积率降了，同样面积里，楼层矮了、楼栋疏了、人少了，电梯、车位、绿化、物业都比老小区强太多。

以前买 100 平米得房 70 平，现在买 100 平米套内可能就 100 平，有些地方还送 30 平阳台。房子的舒适度大大提高。

对于大众来说，同样的价格，新房的居住面积更大、质量更优，选新房还是老房一目了然。因此，老房子的竞争力将越来越弱，新房与老房，真要分化成两个物种了。

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